Dla większości z nas dom albo mieszkanie stanowią najcenniejszy przedmiot majątkowy. Warto więc wiedzieć, jakie podatki nam grożą, gdy zechcemy go sprzedać.

Zysk po sprzedaży nieruchomości równa się cenie sprzedaży pomniejszonej o odpowiednio policzoną podstawę podatkową (adjusted tax basis) i koszty transakcji. Jeżeli na przykład 20 lat temu kupiliśmy dom za $150,000, a teraz sprzedamy za $250,000, to mamy $100,000 zysku. Zysk ten zostanie obłożony podatkiem kapitałowym (capital gain tax), który dla większości osób wynosi 15 procent.

W przypadku nieruchomości obliczenie zysku rzadko jest tak proste, szczególnie jeżeli inwestycyjna nieruchomość była amortyzowana, rozbudowana, remontowana. Obliczenia są uproszczone dla właścicieli domów, które im służą jako ich główne miejsce zamieszkania. Co najważniejsze – podatki przeważnie są zerowe mimo sowitego zysku.

Ulga po sprzedaży domu
Przepisy podatkowe zwalniają od podatków zyski zrealizowane po sprzedaży domu do wysokości $250,000 dla osoby samotnej i $500,000 dla małżeństwa rozliczającego się razem. Ulga ta, zwana w skrócie zwolnieniem „250,000/500,000”, przysługuje, gdy spełnione są następujące warunki:

  • warunek własności (ownership test): byłeś właścicielem domu przez co najmniej 2 lata w ostatnich 5 latach;
  • warunek zamieszkania (the use test): dom był podstawowym miejscem twego zamieszkania (principal residence) przez co najmniej dwa lata w ostatnich 5 latach.

Ulga po sprzedaży domu wynosi $250,000 dla jednej osoby. Ulga jest podwojona do $500,000, jeżeli spełnione są poniższe warunki:

  • jesteś w związku małżeńskim i rozliczacie się razem (married filing jointly);
  • albo ty, albo małżonek spełnia warunek własności;
  • zarówno ty jak i małżonek spełniacie warunek zamieszkania;
  • w ostatnich 2 latach ani ty, ani twój małżonek nie skorzystaliście ze zwolnienia podatkowego na inny dom.

Przed rokiem 2009 właściciel domu wakacyjnego mógł bez podatków sprzedać swoją główną rezydencję, przenieść się do domu wakacyjnego i po dwóch latach również go sprzedać unikając podatków od dwóch nieruchomości. Inwestorzy kupowali domy, remontowali je, przenosili się na dwa lata, po czym sprzedawali domy nie płacąc centa podatku.

Gdy nieruchomość nie była główną rezydencją właściciela
Począwszy od 1 stycznia 2009 roku Ustawa Housing Assistance Act of 2008 zmienila regulacje dotyczące nieruchomości, które najpierw nie służyły jako rezydencje. Od tej pory odpis jest pomniejszony proporcjonalnie o lata, kiedy dom był posiadłością wakacyjną albo inwestycyjną.

Przykład 1. Przez 15 lat byłeś właścicielem jednorodzinnego domu, który wynajmowałeś lokatorom (okres nieuwzględniony – nonqualified period). Następnie się tam przeniosłeś, mieszkałeś przez 5 lat (okres uwzględniony – qualified), po czym dom sprzedałeś. Stare przepisy pozwoliłyby ci uniknąć 100% zysków (do wysokości $250,000/ 500,000), ale nowe dają ci schronić tylko 25% zysków, gdyż okres uwzględniony stanowi 25% dwudziestu lat, kiedy byłeś w posiadaniu domu.

W ten oto sposób zamknięta została luka podatkowa, z której od lat korzystali właściciele kilku nieruchomości. Istnieją jednak dwa wyjątki od powyższej reguly.

Luki w przepisach
Wyjątek 1. Nieruchomość, pierwotnie posiadana jako podstawowe miejsce zamieszkania, będzie się kwalifikować do ulgi, nawet jeżeli zostanie później zamieniona na wakacyjną czy inwestycyjną.

Przykład: Kupileś dom w Nowym Jorku, mieszkałeś w nim przez 2 lata, a następnie przeniosłeś się do kondominium na Florydzie. W ciągu 5 lat od daty zakupu nowojorskiego domu możesz go sprzedać, a zysk będziesz miał schroniony do wysokości 250,000/500,000 dol.

Wyjątek 2. Okres czasowej nieobecności (temporary absence) może się liczyć, jako okres uwzględniony. Sekcja121 (b) (4)(C)(ii)(III) podaje, że okres nieuwzględniony nie obejmuje nieobecności „spowodowanej przez zmianę pracy, stan zdrowia czy inne nieprzewidziane okoliczności”, które w sumie nie mogą przekroczyć dwóch lat.

Przykład. Kupiłeś dom na Forydzie, ale został on zniszczony przez huragan. Jego remont zajął ci rok i dopiero wtedy tam się przeniosłeś. Po sześciu latach od zakupu domu sprzedałeś go. Ile wyniesie ulga podatkowa? 5/6? Nie, całe 100%, bowiem pierwszy rok nieobecności był tymczasowy, a więc uwzględniony (qualified). Inaczej natomiast by było, gdybyś przez pierwszy rok traktował dom na Florydzie, jako wakacyjny. Wtedy ten rok byłby nieuwzględniony, więc dostałbyś tylko 5/6 ulgi podatkowej.

Czy musisz zgłosić sprzedaż domu do IRS?
Musisz zgłosić sprzedaż domu, jeżeli otrzymałeś formularz 1099-S albo gdy nie jesteś uprawniony do ulgi „250/500” i dłużny jesteś podatki. Formularz 1099, Processes from Real Estate Transactions, jest wystawiany przeważnie przez brokera nieruchomościowego albo title company. Ażeby uniknąć otrzymania tego formularza, musisz przekonać brokera, że jesteś uprawniony do podatkowej ulgi i podatków po sprzedaży domu płacić nie będziesz.

Podatkowe strategie
Tylko domy, które były głównym miejscem zamieszkania 1 stycznia 2009 roku zachowały swój uprzywilejowany status. Upewnij się więc, że nie ma wątpliwości co do charakteru użytkowania tego domu. Spędzaj w tym domu większość czasu. Upewnij się też, że jego adres figuruje na wszystkich twoich głównych dokumentach, takich jak rozliczenie podatkowe, prawo jazdy, rejestracja samochodu, rejestracja do głosowania.

Ponadto, jeżeli grożą ci podatki, dołóż starań, by mieć papiery dokumentujące wysokość podstawy podatkowej i ulepszeń kapitałowych. Więcej dowiesz się z Publikacji 523, Selling Your Home, www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf.

Elżbieta Baumgartner

Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek o profilu finansowym i konsumenckim, m.in. „Jak oszczędzać na podatkach” i “Podręcznik właściciela domu“.
www.poradniksukces.com